НОВОСТРОЙКИ МОСКВЫ Евгений Журавлев

1️⃣ Квартира у банкрота Почему нельзя: сделка почти гарантированно будет оспорена финансовым управляющим Как избежать: не покупать до завершения процедуры банкротства Где проверить: Федресурс, суды Документы: • определение суда о завершении банкротства • выписка из ЕГРН 2️⃣ Квартира по генеральной доверенности Почему нельзя: доверенность могут отозвать или подделать Как избежать: покупать только при личном участии собственника Где проверить: нотариус Документы: • оригинал доверенности • подтверждение её действительности 3️⃣ Квартира с несовершеннолетними собственниками Почему нельзя: высокий риск признания сделки недействительной Как избежать: только при наличии разрешения органов опеки Где проверить: ЕГРН, органы опеки Документы: • разрешение органов опеки • выписка ЕГРН 4️⃣ Наследственная квартира «свежая» Почему нельзя: могут появиться другие наследники Как избежать: ждать не менее 3 лет с момента вступления в наследство Где проверить: нотариус, Росреестр Документы: • свидетельство о праве на наследство • выписка ЕГРН 5️⃣ Квартира с неузаконенной перепланировкой Почему нельзя: штрафы, отказ в ипотеке, обязательство вернуть планировку Как избежать: покупать только с узаконенными изменениями Где проверить: БТИ Документы: • техпаспорт • поэтажный план • разрешение на перепланировку 6️⃣ Квартира с пожизненным проживанием Почему нельзя: в квартире может жить человек до конца жизни Как избежать: отказываться от сделки Где проверить: договор-основание Документы: • договор ренты / пожизненного содержания • выписка ЕГРН 7️⃣ Квартира с отказниками от приватизации Почему нельзя: эти лица сохраняют право пожизненного проживания Как избежать: не покупать такие объекты Где проверить: архив БТИ, МФЦ Документы: • договор приватизации • архивная домовая книга 8️⃣ Квартира с арестом или запретом Почему нельзя: сделку не зарегистрируют Как избежать: покупать только после снятия ограничений Где проверить: Росреестр Документы: • выписка ЕГРН • постановление о снятии ареста 9️⃣ Квартира, продаваемая слишком дёшево Почему нельзя: часто признак мошенничества или проблем Как избежать: проверять причину дисконта Где проверить: анализ рынка, юрист Документы: • отчёт об оценке • документы-основания 🔟 Квартира в рассрочку без регистрации Почему нельзя: деньги можно потерять Как избежать: только с регистрацией договора и обременением Где проверить: Росреестр Документы: • зарегистрированный ДКП • обременение в пользу покупателя 🧠 Главное правило Если в сделке есть: • спешка • давление • «давайте без Росреестра / нотариуса» 👉 разворачиваемся и уходим. Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

👇инструкция, как самостоятельно принять квартиру от застройщика, без юриста и приёмщика. Сохрани! 🚪2️⃣ Входная дверь • легко ли открывается и закрывается • нет ли перекосов • целостность коробки • работает ли замок 3️⃣ Стены, пол, потолок • трещины • вздутия • пятна • неровности • перепады по уровню Проверка: • уровень к стенам и полу • фонариком вдоль поверхности • лист бумаги под дверь 4️⃣ Окна и балкон • стеклопакеты без трещин • створки открываются без усилий • нет сквозняков • целостность откосов • нет ли воды или конденсата 5️⃣ Сантехника • подача воды есть • напор нормальный • нет протечек • канализация работает • счётчики установлены и опломбированы 6️⃣ Электрика • автоматы подписаны • розетки работают • свет включается • щиток без оголённых проводов Проверка: • зарядкой или тестером • лампочкой 7️⃣ Вентиляция • приложи лист бумаги к решётке • бумага должна притягиваться 8️⃣ Балкон или лоджия • целостность остекления • уклон пола • гидроизоляция • отсутствие трещин 9️⃣ Всё фиксируй • фото • видео • крупные планы дефектов • с привязкой к помещению 🔟 Акт осмотра • НЕ подписывай акт приёма-передачи, если есть дефекты • подпиши акт осмотра с перечнем замечаний • укажи сроки устранения Формулировка: «Квартира принята с замечаниями, указанными в акте осмотра» ⚠️ Что делать НЕЛЬЗЯ • подписывать акт без осмотра • верить словам «потом всё исправим» • принимать квартиру «на эмоциях» • подписывать пустые бланки Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

Если исходить из классической инвестиционной логики, что окупаемость аренды без учёта роста цены должна быть не больше 12,5 лет (то есть доходность около 8% годовых), то Москва в большинстве случаев в эту модель не попадает. И вот почему. 1. Дисбаланс между ценами покупки и арендой Цены на квартиры в Москве росли быстрее, чем арендные ставки. В итоге квадратный метр стоит дорого, а арендная плата физически не успевает расти теми же темпами. Пример логики: квартира стоит условно 20 млн, а сдать её можно за сумму, которая даёт 3–4% годовых до вычета расходов. Это сразу уводит окупаемость в диапазон 20–30 лет. 2. Москва живёт не арендной, а капитализационной моделью Большинство покупателей в Москве покупают не ради аренды, а ради: • сохранения капитала • защиты от инфляции • роста стоимости актива Аренда здесь часто воспринимается как бонус, а не как основной источник дохода. 3. Высокие сопутствующие расходы Чистую доходность сильно съедают: • налоги • ремонт и обновление • простои между арендаторами • износ квартиры • услуги управляющих или агентов Если считать честно, а не «по объявлению», реальная доходность падает ещё на 1–1,5% годовых. 4. Арендный потолок В Москве есть психологический и рыночный предел арендных ставок. Зарплаты арендаторов растут медленно, и рынок просто не готов платить столько, сколько нужно, чтобы квартира окупалась за 12–13 лет при текущих ценах покупки. 5. Конкуренция с новыми проектами Новостройки сдают: • с мебелью • с сервисами • с более привлекательной планировкой Это давит на арендные ставки вторички и не даёт собственнику поднимать цену. 6. Ипотека делает модель ещё хуже Если квартира куплена с ипотекой, то: • арендный платёж редко перекрывает платёж по кредиту • собственник фактически дотирует арендатора • инвестиционная логика полностью ломается Итог С точки зрения строгой инвестиционной математики сдавать квартиру в Москве действительно невыгодно, если: • не учитывать рост стоимости • ориентироваться на окупаемость до 12,5 лет • считать чистую доходность Москва - это рынок капитала, а не кэша. Для арендной модели лучше работают другие города, апартаменты, узкие форматы или вход по сильно заниженной цене. Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

🚨 Главные признаки фейка:👇🏻 1️⃣ Цена ниже рынка на 20–40% • «Срочно», «переезд», «развод», «нужно сегодня» • Особенно подозрительно в популярных районах • говорят, нужно подождать, там опека, юридические сложности и прочее. С расчётом на то, чтобы вы отказались от покупки этой квартиры, не пожаловались на объявление, и разрешили подобрать себе что-то другое! 📌 Правило: если слишком выгодно — это ловушка. 2️⃣ Красивые фото без логики • Интерьер «как из каталога», а дом — обычная панелька • Фото не совпадают между собой (разные стили, полы, окна).. за окном могут оказаться пальмы, например. • Фото легко ищутся в Google / Яндекс.Картинках 📌 Часто украденные фото с ЦИАН или сайтов застройщиков. 3️⃣ Просят деньги ДО просмотра ❌ «Залог, чтобы снять с публикации» ❌ «Оплата брони» ❌ «Комиссия до показа» 📌 Никогда. Ни при каких условиях. 6️⃣ Телефон “одноразовый” • Аккаунт создан недавно • Нет других объявлений • Телефон не гуглится • Часто меняется номер 📌 У риэлторов и собственников есть история. 7️⃣ Странная коммуникация • Давят: «решай сейчас» • Пишут шаблонно • Не знают деталей квартиры • Путаются в ответах 📌 Реальный владелец знает свою квартиру. ⸻ 🛡 Как проверить объявление быстро ✅ Вбей номер телефона в Google ✅ Сравни цену с 3–5 аналогами ✅ Попроси: • точный адрес • кадастровый номер • видео из квартиры (сегодняшнее!) ❌ Отказ = фейк в 80% случаев ⸻ 💡 Золотое правило Ни один настоящий собственник не берёт деньги до просмотра. ⚠️ Самые частые схемы • «Квартира есть, но покажем после перевода» • «Я за границей, ключи у консьержа» • «Давайте через доставку / безопасную сделку» (вне платформы) Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

Что планировали изначально в ЖК «Молжаниново» (Самолёт) 🏢 Жилые корпуса • План: около 60–65 корпусов • Формат: крупный микрорайон комфорт-класса, массовая застройка 🏫 Школы • План: 5 общеобразовательных школ • Расчёт был на полноценный самостоятельный район, без перегруза соседних локаций 🧸 Детские сады • План: 8–9 детских садов • С учётом высокой плотности застройки и семейной аудитории 🏙 Общая концепция • Крупный район КРТ • Социальная инфраструктура внутри • Минимальная зависимость от соседних районов • Долгосрочное развитие очередями ⸻ Ключевой момент Проект не закрыт, но: • масштаб сильно урезан • сроки растянуты • развитие инфраструктуры отстаёт от жилья • из «самодостаточного района» проект перешёл в формат долгого и осторожного достроя ⸻ Экспертный вывод ЖК «Молжаниново» — пример, когда: • стартовые планы были слишком оптимистичными • рынок и экономика проекта их не подтвердили • девелопер сократил темпы и пересмотрел стратегию Это важно учитывать всем, кто: • покупает в расчёте на быстрый рост • рассчитывает на инфраструктуру «как на рендерах» Под запрос могу: • разобрать актуальные риски для покупателей • сравнить Молжаниново с другими проектами Самолёта, или другими застройщиками • сказать, стоит ли заходить туда сейчас или нет Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

Ⓜ️ Метро Москвы началось в 1935 году. Всего 13 станций и одна линия. Это было не просто метро, а символ новой эпохи. В 40–50-х станции строят как дворцы. Мрамор, люстры, мозаика. Метро становится подземным музеем. В 60–80-х начинается массовое развитие. Линии тянут в спальные районы. Красота уходит на второй план, важнее скорость и доступность. 90-е почти ставят развитие на паузу. Строят мало, денег нет, метро стареет. С 2010-х начинается новый этап. Запускают масштабное строительство, появляется МЦК, затем БКЛ, метро выходит за пределы старой Москвы. Сегодня метро — это уже не только подземка. Это единая транспортная система. Метро, МЦД, МЦК работают вместе. А что дальше? Новые линии в Новой Москве, продление радиальных веток, развитие пересадок и наземных диаметров. Метро больше не роскошь. Это главный инструмент роста города. Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

Ниже актуальный список регионов, где к федеральной выплате 450 000 ₽ для погашения ипотеки дополнительно действует региональная поддержка до 550000р. Важно: условия, суммы и сроки устанавливаются самими регионами, поэтому правила могут отличаться: 🧾 Регионы, где действует дополнительная региональная выплата (в сумме с федеральной может доходить до 1 000 000 ₽) Дальний Восток • Республика Саха (Якутия) • Камчатский край • Сахалинская область • Магаданская область • Чукотский автономный округ • Хабаровский край • Приморский край • Амурская область • Еврейская автономная область Север и регионы с особыми программами поддержки • Ямало-Ненецкий автономный округ • Ханты-Мансийский автономный округ • Ненецкий автономный округ • Тюменская область Отдельные регионы с собственными программами • Республика Татарстан • Республика Башкортостан • Ленинградская область • Архангельская область • Мурманская область ⸻ ⚠️ Важно знать • сумма региональной выплаты не везде одинаковая • могут быть требования к сроку рождения детей • часто есть условие проживания в регионе • жилье должно находиться на территории этого субъекта РФ • ипотека должна быть действующей 📚 Где проверять официально • сайты правительств регионов • разделы «Социальная поддержка» • МФЦ по месту регистрации • банки, участвующие в программе • портал Госуслуги 🔹 Право на выплату есть, если выполняются все базовые условия ⤵️ 1️⃣ В семье есть трое и более детей Третий или последующий ребенок должен быть рожден в установленный период • для федеральной выплаты: с 1 января 2019 по 31 декабря 2030 года • для региональной части сроки могут отличаться, их устанавливает регион 2️⃣ Есть действующая ипотека Подходит ипотека на: • квартиру в новостройке • вторичное жилье • дом или таунхаус • строительство дома Главное, чтобы ипотека была оформлена официально и не закрыта полностью 3️⃣ Ипотечный договор заключен в допустимые сроки Для федеральных 450 000 ₽ договор должен быть заключен до 1 июля 2031 года Для региональных 550 000 ₽ сроки могут быть строже 4️⃣ Заемщик является гражданином РФ Как минимум один из родителей Дети также должны быть гражданами РФ 5️⃣ Жилье находится в России 6️⃣ Семья проживает в регионе, где действует доплата Региональные 550 000 ₽ дают не все субъекты РФ Как выплачиваются деньги • 450 000 ₽ — федеральная выплата • до 550 000 ₽ — региональная доплата ➡️ Деньги не выдают на руки, они сразу идут в банк на погашение ипотеки Можно уменьшить: • основной долг • либо остаток процентов ⸻ Если хотите, я проверю конкретно под вашу ситуацию, положена ли региональная доплата и в каком размере. Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

Читай, из-за чего пузырь: 👇🏻 1. Сверхспрос из-за льготной ипотеки (эффект прошлых лет) • Дешёвые деньги долго «разгоняли» спрос именно на новостройки. • Люди брали «на всякий случай», инвесторы - «пока дают». 2. Деньги перетекли в недвижимость как в “тихую гавань” • Когда страшно за сбережения, люди покупают квадратные метры вместо валюты/акций. • Это добавляет непотребительский спрос (не для жизни). 3. Дефицит “качественного” предложения в хороших локациях • Внутри МКАД и рядом с метро земли мало. • Новые проекты выходят реже/дороже, конкуренция за “лучшие” квартиры выше → цены растут быстрее реального качества. 4. Рост себестоимости строительства • Материалы, логистика, рабочая сила, подключение сетей, проектное финансирование - всё дорожает. • Застройщик перекладывает это в цену метра. 5. Проектное финансирование и эскроу • Девелоперу нужны продажи, чтобы обслуживать финансирование. • Часто цена на старте завышена, а «скидки/рассрочки» делают вид доступности. 6. Рассрочки вместо ипотеки “маскируют” реальную цену • Покупателю кажется “платёж комфортный”, но итоговая стоимость/риски выше. • Это поддерживает спрос даже при дорогих ставках. 7. Слабая связь цены с доходами населения • Доходы не растут так же быстро, как метры. • Когда цена отрывается от платежеспособности - это классический признак пузыря. 8. Вторичка часто подтягивается за новостройками • Продавцы ориентируются на “новые дома рядом”, даже если качество/состояние хуже. • Возникает цепная реакция: новострой → вторичка → аренда. 9. Инвест-спрос на “студии/однушки” • Покупают под аренду/перепродажу. • Если аренда не покрывает ожидания, а перепродажа замедляется - пузырь становится заметнее. 10. Ожидания “цены всегда растут” • Самый опасный фактор: люди покупают не потому что надо, а потому что “потом будет дороже”. • Когда ожидание ломается - спрос быстро схлопывается. Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

Читай ниже ключевые фразы и блоки👇🏻, которые нотариальная палата рекомендовала обязательно добавлять и акцентировать: 1️⃣ Про добровольность сделки «Подтверждаете ли вы, что совершаете сделку добровольно, без давления, угроз, обмана или введения в заблуждение?» Эта фраза теперь проговаривается медленно и отдельно, иногда с повтором. ⸻ 2️⃣ Про отсутствие третьих лиц и звонков «Подтверждаете ли вы, что никто не давал вам указаний, не контролирует ваши действия и не находится с вами на связи во время сделки?» После дела Долиной особое внимание уделяется: • телефонным звонкам • мессенджерам • наушникам • «ожидающим в коридоре помощникам» ⸻ 3️⃣ Про понимание сути сделки «Понимаете ли вы, что в результате подписания договора вы утрачиваете право собственности на объект недвижимости?» Фраза теперь произносится прямо, без юридических смягчений. ⸻ 4️⃣ Про деньги и их дальнейшую судьбу «Осознаёте ли вы, что денежные средства, полученные по сделке, могут быть утрачены, если вы передадите их третьим лицам?» Эта формулировка появилась именно после дела Долиной. ⸻ 5️⃣ Про мошенников и легенды «Предупреждены ли вы о существовании мошеннических схем, при которых граждан убеждают срочно продать жильё под предлогом угроз, проверок, уголовных дел или “спасения денег”?» Раньше такого прямого упоминания не было. ⸻ 6️⃣ Про право отказаться «Вам разъяснено право отказаться от совершения сделки на любом этапе до её подписания без каких-либо последствий?» Теперь это не формальность, а обязательный отдельный вопрос. ⸻ 7️⃣ Про отсутствие срочности «Подтверждаете ли вы, что сделка не совершается в условиях срочности, паники или необходимости немедленных действий?» Это ключевая фраза, направленная именно против сценариев мошенников. ⸻ ⚠️ Что изменилось по факту • Нотариусы стали чаще приостанавливать сделки • Повысилось количество отказов в удостоверении • Усилилось внимание к: • возрасту продавца • эмоциональному состоянию • нелогичным действиям • Нотариус теперь несёт больший репутационный и юридический риск Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

Список причин и рисков 👇🏻: 1. Дефицит бюджета При росте расходов государству сложнее закрывать разрывы без заимствований. 2. Высокая ключевая ставка Банки платят повышенные проценты по вкладам, что увеличивает нагрузку на финансовую систему. 3. Рост объёма вкладов населения На счетах физлиц рекордные суммы. Это потенциальный источник ликвидности в кризисных сценариях. 4. Исторический опыт В разных странах в периоды стресса вводились ограничения на снятие средств. Это пугает рынок. 5. Давление на банковскую систему При резком оттоке вкладов может возникнуть риск для отдельных банков. 6. Обсуждение экстренных мер в экспертной среде Речь не о решениях, а о сценарном моделировании. Но рынок такие сигналы всегда воспринимает остро. 7. Рост инфляционных ожиданий При ускорении инфляции государство ищет способы удержать деньги внутри системы. 8. Ограничения движения капитала Чем больше барьеров на вывод средств, тем выше тревожность вкладчиков. 9. Концентрация вкладов в крупных банках Система становится менее гибкой при стрессах. 10. Падение доверия как фактор риска Даже слухи могут спровоцировать проблемы, если люди начнут массово снимать деньги. 👆🏻 Это не прогноз, а разбор страхов и сценариев, которые обсуждают экономисты и рынок. Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

⚠️ Рассрочка в новостройках звучит красиво, но в реальности часто оказывается ловушкой. Застройщику рассрочка невыгодна. Поэтому почти всегда в неё уже заложена наценка или просто убираются все скидки. В итоге квартира выходит дороже, чем при обычной покупке. Плюс важный риск, о котором мало кто думает. К моменту окончания рассрочки многие оказываются не готовы выплатить остаток. И тогда начинаются срочные продажи, кредиты под высокий процент и потеря выгодных условий. Есть исключения. Сейчас только у ограниченного числа застройщиков встречается действительно адекватная рассрочка без удорожания. Обычно это большой первоначальный взнос и срок от одного до двух лет. Но такие варианты нужно уметь находить и проверять. И ещё момент. Сегодня рынок не тот, чтобы брать квартиру дороже в надежде перепродать её через год или два. Лёгких спекуляций больше нет. Ошибка в расчётах может стоить очень дорого. Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

Что страшнее у вторички документы или энергетика? Новый формат – риелторский рэп 🎤 Клип длали с профессиональной студией, кто снимает для звёзд эстрады!🌟 Если хотите продолжение – ставьте лайк и отзыв! 🧟♀️Напишите в комментариях, боитесь ли вы квартир в которых жил неизвестно кто, и занимался неизвестно чем? Чувствуете ли вы атмосферу квартиры при первом входе? Верите в привидения старых сталинок? Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

Квартира в Москве до 10 миллионов выглядит привлекательно только на первом экране 👀 На деле такие комплексы стоят дешевле не просто так. Где-то слабая локация, где-то транспорт, где-то нюансы по дому, планировкам или застройщику. Если вы подбираете новостройку в Москве и хотите понять реальную картину, пишите мне в Telegram: https://t.me/EvgenyZur Для подписчиков консультация и сопровождение бесплатно 🤝

Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

🏠 Как правильно принять квартиру от застройщика Полная инструкция, чтобы не допустить ошибок и не потерять деньги Приёмка квартиры это самый важный этап перед подписанием акта. От того, как вы примете жильё, зависит сможете ли вы потом требовать устранения дефектов или компенсацию. ⸻ ✔️ Подготовка перед приёмкой 1. Возьмите с собой паспорт, договор, план БТИ, инструкции от застройщика. 2. Заранее распечатайте чек-лист дефектов. 3. Подготовьте инструменты фонарик уровень рулетка тестер розеток маркер или стикеры для пометок 4. Сверьте данные о квартире по договору. Площадь, этаж, секция, отделка, характеристики. ⸻ 🔍 Что нужно проверить в квартире Проверяйте последовательно, не спеша. Лучше идти по часовой стрелке. Стены и потолок Ровность, трещины, пятна, вздутия, пустоты, качество штукатурки или отделки. Пол Ровность стяжки, перепады, скрип, трещины, деформации покрытия. Окна Профиль, уплотнители, фурнитура, наличие сколов, качество открывания. Двери Коробка, ровность установки, замки, притвор, царапины, вентиляционные зазоры. Вентиляция Проверить тягу листом бумаги или салфеткой. Электрика Розетки, выключатели, УЗО, автоматика. Проверить каждую точку. Вода и отопление Давление, протечки, радиаторы, стояки, соединения, шум. Остекление балконов Герметичность, фиксация рам, отсутствие продувания. Лифт, подъезд, дом Проверить доступность и готовность мест общего пользования. ⸻ 📸 Фиксация дефектов Каждую проблему фиксируем на фото. На снимке должно быть видно дефект номер квартиры линейку или уровень для масштаба Составьте дефектную ведомость и приложите фото. ⸻ 📄 Как подписывать акт Есть два варианта. Акт с замечаниями Если есть дефекты, вписывайте их в акт. У застройщика есть срок для устранения замечаний. Сроки обычно прописаны в договоре или в 214 ФЗ. Акт при этом можно подписать, но обязательно указать все недочёты. Акт без замечаний Подписывается только если квартира идеальна. После этого застройщик снимает с себя ответственность за скрытые дефекты. ⸻ ❗️Важно Не подписывайте акт, если площадь меньше договора отсутствует отопление в зимний период дом не подключён к постоянным коммуникациям в квартире есть серьёзные нарушения, из-за которых проживание невозможно Если застройщик давит на вас или торопит, вы имеете право отказаться от подписания акта и назначить повторную приёмку. ⸻ 🛡 Совет Лучше приходить на приёмку с независимым экспертом. Он найдёт то, что не увидите вы, и сэкономит вам нервы и деньги. ⸻ Если нужен чек-лист, помощь в приёмке или консультация по конкретному ЖК, напишите мне в личные сообщения. Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

В The Five не верил никто, а зря. На месте, где раньше обещали построить футуристичный Home & Spa, проект обанкротился, и из-за этого многие боялись заходить в новую стройку. Локация тоже вызывала вопросы, поэтому цены на старте были удивительно низкими. Сейчас же The Five превращается в премиальный комплекс, здесь планируют пять башен, до 95 этажей 😳 Гагаринский район очень популярный и востребованный, но локация Файф вызывает пока много сомнений! Хотите разбор, плюсов и минусов ЖК? Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

Пишите в личные сообщения, помогу подобрать лучший и безопасный вариант в Москве. Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur

Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur